在加拿大
作为加拿大最古老的银行，蒙特利尔银行 BMO 在最新写给客户的资本市场报告（BMO Capital Market）中指出，加拿大住房供应不足根本就是不靠谱的神话。
BMO 的分析认为，过去 20 年来，加拿大房屋竣工速度早已超过了家庭扩张的速度。然而，宽松的信贷政策，以及一波又一波的购房需求刺激，推动了过度的房地产投机。
事实上，关于住房供应，国家统计局的新数据已经与“加拿大住房供应短缺”的说法相悖。
BMO 高级经济学家 Sal Guatieri 表示：加拿大人口普查数据显示，在过去 20 年的大部分时间里，家庭形成一直落后于新住房供应。
他的计算显示，在 2021 年之前的五年中，家庭形成的平均数量刚刚超过 181,000 户。相比之下，随着房价继续加速上涨，去年市场看到了近 223,000 套新建成的房屋。
在过去的 5 年里，BMO 预计有92,000 套住宅房屋盈余，这与经济学家们常常挂在嘴边的住房短缺完全相悖。
在加拿大，当任何人被问及投资时，都会有一个统一答案——最好的投资是房地产。
经过 30 年的运行，大多数人认为这意味着房价将永远继续超过任何生产性投资。住房成了加拿大人心目中最佳的投资方式。
在疫情期间，加拿大央行被质疑过度宽松的货币政策、超低利率时间过长，低利率在推高房价。
Guatieri 解释称，由于反复出现的“过度需求”压力误导了市场，事实上加拿大没有“供应短缺”的问题，而是负担能力问题。
然而，对于此前包括央行行长以及经济学家认为——加拿大住房供应严重短缺的说法，很少受到质疑。
分析指出，除了 SFU 大学教授 Andy Yan 之外很少有专业人士质疑过加拿大的住房供应问题。BMO 的首席经济学家 Douglas Porter 也注意到了这一问题。
他指出，加拿大的购房者中约有25% 都属投资者，这就催生了很多人利用杠杆投资买房，随后引发人们购房时的心理变化 FOMO （害怕错过）而继续蜂拥而至。
然而，伴随着借贷成本的上涨、央行的加息，让这些所谓“供应不足”的神话彻底破灭。
BMO 分析指出，央行降息有助于扩大预算、刺激经济需求。但这种刺激也催生了对购房需求的暴涨，但这种上涨是不健康的方式。
例如加拿大一个小镇 Chatham，过去几十年房价几乎没有变化，但在大流行的这两年里房价上涨了 90%。作为一个距离多伦多 3小时车程的小镇，家庭收入只有卡尔加里家庭收入一半的地方，房价已经和卡尔加里持平。
6 月，Chatham 小镇的房价已经暴跌了 20%，这就是降息之后带来的泡沫破灭的结果，与市场中真正的供应与需求并没有太大的关联。
Douglas Porter 指出，加拿大的金融机构和很多业内专家都拿“供应”说事，认为房价上涨是房屋供应不足导致的，然而，这只是降息之后出现的极端现象。
加息之后，房价开始暴跌，房屋供应不过是央行宽松货币政策中为自己辩解的借口。
·中文新闻 2024 年 HSC 成绩：北悉尼男子高中连续排名第一
·中文新闻 2024 年 HSC 成绩：新南威尔士州顶尖学校排名
