在加拿大
加拿大央行持续加息的行动让房地产市场急速逆转，现在有地产律师警告，市场的风暴正在酝酿，而且可能会变得更糟。
多伦多房地产律师Mark Morris说，如今信贷收紧，延期贷款盛行，违约率上升。他说，市场的资金流动性已经变成了涓涓细流。
图源：FRED LUM/THE GLOBE AND MAIL
Morris是legalclosure .ca的负责人，他的办公桌上每天都有15到20份问题个案。买家们计划用房屋净值信贷额度（HELOC）购买另一套房产时，发现这条路已经走不通了。
Morris也在仔细观察新房市场，并认为未来会有危险。他指出，与建筑商签订楼花合同的买家中，许多人指望能够在交房之前将合同转卖。在房价快速上涨时，投机者经常通过所谓的转让交易获得巨额利润。
他认为未来许多楼花买家将没有能力完成交割，尤其是在目前的经济形势下。
由于通胀失控，加拿大央行自今年3月以来已经4次上调基准利率，至目前2.5%的水平。今年还会有3次加息的可能。
Morris说，贷款机构在向建筑商提供融资时往往不严格审核，不要求提供楼花买家的资质证明。他说：“市场现在没有流动性。买家会发现，他们买不起，也无法把楼花转让出去。”
图源：51找房
在这种环境下，加拿大抵押贷款公司（Mortgages of Canada）首席执行官Samantha Brookes建议潜在买家在申请贷款预批时，不能跳过任何步骤。放款人在确保借款人的信用方面变得更加严格。
Brookes看到一些个案中，一个家庭购买房产申请贷款时，有3、4个人在申请。“父母和孩子的名字都在产权上。”
她敦促买家现在出价时一定要提贷款作为条件。“不要放弃任何的贷款条件，不管别人说什么。”
她还建议定4到5周的短期交割期，以避免在评估完成前房产价值已经跌了。
Brookes说，随着利率飙升，有太多客户需要对现有的贷款进行再融资，或者在贷款到期时遇到问题。
最糟糕的情况是：房主可能有一份利率为1.89%的定期贷款，续期时的利率变为5.89%。通常这种情况下要延长偿还期限，期限可能长达40年。
图源：GlobeandMail/Robert McLister
一些房主放任自流，拖欠按揭，最终被银行取消了赎回权。
她认为，随着利率继续攀升和更多的贷款需要续期，更多的房主将面临财务挑战。
“我相信到9月或10月，我们会看到很多人跳船。”
Morris认为，近年来加拿大人积累的沉重债务负担是一个重大风险。他说，过去人们以房屋净值为抵押贷款来支付主要支出，但近年来用HELOC来支付日常支出的做法加快了。
他说：“5、6年前，人们开始把房子当作银行账户。”那些为了维持生活方式而借钱的人，需要继续借更多的钱。“我不确定人们是否意识到有多少房子已经成为工资的一部分。”
他说，家庭预算已经吃紧，央行可能会再次加息。
金融街的许多经济师预计，随着央行试图遏制失控的物价，今年央行基准利率最终将升至3.25%或3.5%。加拿大6月份通胀率折合成年率达到8.1%，创下40年来的新高。
图源：51找房
央行已经指出，家庭债务水平过高和房价过高是本国经济的两大弱点。行长麦克莱姆说，他的首要目标是让通胀回到目标水平。
Morris认为，尽管80年代的利率曾经超过20%，比现在高得多，但是如今消费者的债务水平远远超过了过去的水平。
他担心，更高的偿债成本可能会导致一个临界点，迫使一大批人在房价下跌的同时卖掉自己的房子。他警告说，两者结合可能导致恶性循环。
他说：“利率上升真的、真的、真的开始产生影响。”
与此同时，需要向私人贷款机构申请二次抵押贷款的人，会面临18%甚至更高的利率。
Morris严厉批评了央行行长麦克莱姆及其在2020年7月向加拿大企业和消费者做出的保证，当时央行称利率将在未来很长一段时间内保持在低位。
他说：“在乌云密布的情况下，做出这样的保证是极度的疏忽。”
麦克莱姆最近重申了他的观点，即加拿大经济有可能实现软着陆。
Morris认为，唯一可能拯救房地产市场的情况是经济衰退。他补充说，经济可能已经开始收缩，这反过来可能会导致央行降息。
不过，他并不希望出现这种糟糕的结果，因为这会造成严重的经济痛苦。
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