在加拿大
近期利率上升和房价下跌，让不少潜在买家思考，现在是否已经到了“房价触底”和出手抄底的时候。
环球邮报专栏作者Robert McLister近日发表题为”加拿大房价是否已经触底？“的文章，提供了一些线索。
图源：The Globe and Mail
McLister表示，根据加拿大房地产协会的平均房价来看，加拿大的均价已经从2月份峰值下跌了18.4%，一旦7月份的数据在月中公布，届时可能会下跌20%以上。但是，如果想要判断现在是否是抄底的最佳时机，专家称要看7个信号。
1. 买房时间
如果你是潜在购房者，你可能想要知道什么时候可以安全下水。这里会有一些线索和警告，需要注意的是，没人会预测未来，也无法精准确定房价的转折点。但在大多数情况下，房价的拐点会跟触底时间重合。
2. 你所在地区的价格
人们不能依赖平均房价来判断，尤其是在全国范围内。如果你看到平均价格暴跌，必须深入地挖掘。类似类型的房屋（例如四居室2层）是否售价更低？还是人们只是购买更多的公寓，从而拉低了平均价格？后者是目前的一个主要因素，因为高昂的抵押贷款利率会削弱人们的购买力。
经济学家称之为“成分效应。”平均价格也高的令人难以置信，因为它们经常受到高端豪宅销售的影响。一些超过$300万加元的房屋销售可以支撑平均价格。但是，当人们停止购买超过$300万的豪宅时，平均价格就会下降。同样，由于房贷更难申请，也会导致这种趋势。
图源：51找房
中位数价格是衡量真实房价的更好指标，但它仍然也会受到成分影响，因为不可能在全国范围内找到中位数价格数据。由于某些房地产委员会的限制，CREA没有公布这类数据。希望之后能够有所改变。
由于大多数地区没有中位数数据，人们不得不依赖房价指数（HPI），这些数据可以从CREA、Teranet和RPS Real Property Solutions来获得。HPI比较相似类型的房屋，可以使价格更加准确。对于价格触底的迹象，当你注意到你所在地区的HPI开始拉平时，这可能预示着房价将向上逆转。
3. 房屋销售
由于房价飙升和买家的不确定性，房屋销售价格和销售额一直在暴跌。在许多情况下，卖家之所以将房子撤下，是因为没有接近他们预期的报价。
因此，当你看到房屋销售量开始趋于平缓，就是房价触底的迹象。这个数据可以通过房地产委员会月报来获得。
4. 库存
当房子卖不出去时，库存就会堆积起来。待售房屋增多，人们越来越绝望，纷纷降价。还有人干脆把房子从市场上撤下。
好在，CREA认为多数市场没有恐慌性挂牌。但不确定今年第四季度或明年初的情况会怎样。理想情况下，我们希望库存增长明显放缓，或者回落。通常房地局会提供这些数据。
5. 失业率
大多数人只要有工作有收入，就不用卖房。住房市场的崩溃通常以失业率大幅上升为条件，今天，加拿大刚刚公布7月失业率4.9%，继续保持历史最低水平。
不过，也有分析认为强劲的就业市场不会永远持续。如果债券市场的预测正确，我们距离衰退还有不到18个月的时间。按照传统上两个季度GDP负增长的衡量标准，美国已经进入衰退。不过，美国今天公布的非农就业数字亮丽，失业率仅3.5%。
失业率至少需要上升0.5个百分点，才能开始推动与就业相关的房屋脱售，而真正的崩溃则需要上升0.5个百分点以上。另外，失业率上升需要几个月的时间才能转化为房屋销售。
6. 利率调头
如果你在等待一个机会买房，要看以下三个指标：央行结束加息的信号：可能在明年；加拿大五年期债券收益率持续下降；债券市场预计未来12至18个月会降息。
到这三件事发生的时候，由利率上升推动的房屋抛售将已经结束。
Robert McLister提到最后一点是：许多房地产投资者表示，他们在等着买便宜货，尤其是考虑到租金在飙升，以及移民带来的人口增长。
现在每一个在场外观望的认真的买家都在关注这些线索。如果你是一个潜在的买家，你也应该这样做。
另一方面，如果你误读了这些指标，错过了购买时机，只要你有长期的准备，就没有关系。这可能需要2年、5年或10年，从长远来看，房地产价值总是在增长的。
7. 本周房贷利率
最后，McLister提供了本周的房贷利率：尽管五年期债券收益率较6月的峰值暴跌80个基点，但商业银行并没有下调无贷款保险的五年期固定利率。
图源：The Globe and Mail
银行业人士解释这是因为融资市场的感知信用风险、流动性不足和波动性以及静态竞争。与此同时，有保险的5年期固定利率最低点，较7月份4.84%的峰值水平下降了40个基点。
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