加拿大华人论坛 加拿大百科出租物业的损失可以抵税吗？或是报税软件错了？
在加拿大
去年我的出租物业有半年没收到租金，T776表上反映的收入为负数，当我把T776填好后，报税软件（TurboTax）立即显示退税额多了近2000元。这个结果令人困惑，因为我曾问过一个会计师，他说出租物业亏损是不能 offset 其他 income 的。但现在报税软件却显示可以，在 Total income summary 页面上，清楚显示 rental income 抵消了包括 employment income 的所有其他收入，从而使退税额增加。有没有懂的朋友给解释一下？
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当然可以。你找的什么会计师。
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不收空置税？
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reed 说:去年我的出租物业有半年没收到租金，T776表上反映的收入为负数，当我把T776填好后，报税软件（TurboTax）立即显示退税额多了近2000元。这个结果令人困惑，因为我曾问过一个会计师，他说租金损失是不能 offset 其他 income 的。但现在报税软件却显示可以，在 Total income summary 页面上，清楚显示 rental income 抵消了包括 employment income 的所有其他收入，从而使退税额增加。有没有懂的朋友给解释一下？点击展开...肯定是你的错误，报税软件填错项了。房屋没有出租，空置，损失的收入怎么可能抵扣个税？如果是故意填错，数额超过5000，有可能会被追究刑事责任，如果是操作失误，需要及时上报纠正。任何资本利得损失都不能抵扣个税，炒股的损失也不能。温哥华海量的没工作中国人，都在家炒股收租，工资收入0，炒股和房租收入为负5W，难道国税局还要退钱不成？？？基本常识啊！比较常见的错误是：出租6个月收入12000，空置6个月收入了，但是出租成本抵扣了全年地税6000，全年保险2000，全年贷款利息8000，还有全年的物业费4000，还有修理，广告，维护等若干2000。这样你申报了净损失1W，你工资年收入10W，然后你报税9W。完全彻底错误。
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wodelaoba 说:肯定是你的错误，报税软件填错项了。房屋没有出租，空置，损失的收入怎么可能抵扣个税？如果是故意填错，数额超过5000，有可能会被追究刑事责任，如果是操作失误，需要及时上报纠正。任何资本利得损失都不能抵扣个税，炒股的损失也不能。温哥华海量的没工作中国人，都在家炒股收租，工资收入0，炒股和房租收入为负5W，难道国税局还要退钱不成？？？基本常识啊！比较常见的错误是：出租6个月收入12000，空置6个月收入了，但是出租成本抵扣了全年地税6000，全年保险2000，全年贷款利息8000，还有全年的物业费4000，还有修理，广告，维护等若干2000。这样你申报了净损失1W，你工资年收入10W，然后你报税9W。完全彻底错误。点击展开...https://www.canada.ca/en/revenue-ag...esses/topics/rental-income/rental-losses.html https://turbotax.intuit.ca/tips/claiming-a-loss-on-rental-property-6385
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laox888 说:https://www.canada.ca/en/revenue-ag...esses/topics/rental-income/rental-losses.htmlhttps://turbotax.intuit.ca/tips/claiming-a-loss-on-rental-property-6385点击展开...This case is neither Uncollectible rent nor Rental losses. 这就是空置半年没出租，how could you claim rental losses? Correct me if I am wrong. Uncollectible rent : 出租了，租客跑了，没收到钱Rental losses ： 重新装新（需要提供HST的收据），利息成本高负现金流（需要提供贷款Summary）
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感谢Wodelaoba和laox888两位的答复。现在看来思路比较清晰了。如果是空置造成的rental loss，是不能抵扣个税的，这种情况下根本就不要填报T776表，否则会误导报税软件。如果是uncollectible rent造成的损失，可以用来抵扣个税，方法是填报T776表(但不知Netfile怎么向CRA提供证据)我用的报税软件是TurboTax Standard，它不会区分以上两种情况，填了T776表就等于默认是可抵税的损失。
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空置期间产生的费用当然可以抵扣，只要你不是故意空置。而是在招租而没有找到租客。你的“租金损失”是不可以抵扣的，你没有房客，哪里来的“租金损失”？但找新房客的空置期的养房开销当然可以。能不能抵扣的前提是看你是不是incur to earn rental income. 只要能证明空置期间你有主动积极的招租，比如你有邀请租房经纪人，有广告招租等如果你空置是为了省税，不是incur to earn rental income， 那就不能抵扣。https://www.canada.ca/en/revenue-ag...state-rentals/rental-expenses-you-deduct.html
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西葡那些事儿 (2011)意大利中北部之旅 (2009)美东四城记（波、纽、华、费）(2010)墨西哥城都市游 (2012)邮轮入门级-巴哈马 (2016)空置期间产生的费用当然可以抵扣，只要你不是故意空置。而是在招租而没有找到租客。你的“租金损失”是不可以抵扣的，你没有房客，哪里来的“租金损失”？但找新房客的空置期的养房开销当然可以。能不能抵扣的前提是看你是不是incur to earn rental income. 只要能证明空置期间你有主动积极的招租，比如你有邀请租房经纪人，有广告招租等如果你空置是为了省税，不是incur to earn rental income， 那就不能抵扣。https://www.canada.ca/en/revenue-ag...state-rentals/rental-expenses-you-deduct.html点击展开...谢谢！
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wodelaoba 说:This case is neither Uncollectible rent nor Rental losses. 这就是空置半年没出租，how could you claim rental losses? Correct me if I am wrong.Uncollectible rent : 出租了，租客跑了，没收到钱Rental losses ： 重新装新（需要提供HST的收据），利息成本高负现金流（需要提供贷款Summary）点击展开...楼主的例子应该理解为 “空置半年没租出去”， 所以这就是 Rental losses。因为这个物业不是自住房，是投资项目。你把它卖出去或者改变用途之前，它就在一直运营，无论有没有租出去。所以，楼主找的会计师的答案是错误的。
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我估计会计说的是折旧造成的亏损部分不能抵税，而楼主自己理解错了。
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小雷音 说:我估计会计说的是折旧造成的亏损部分不能抵税，而楼主自己理解错了。点击展开...他不是指折旧。小雷音是专家，能否指点一二呀？
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Lilian0909 说:楼主的例子应该理解为 “空置半年没租出去”， 所以这就是 Rental losses。因为这个物业不是自住房，是投资项目。你把它卖出去或者改变用途之前，它就在一直运营，无论有没有租出去。所以，楼主找的会计师的答案是错误的。点击展开...如果这个能通，以后温哥华的空置税就收不上来了。多套房的每年都只租一天，然后一直租不出去，还能抵扣个税！！！
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wodelaoba 说:如果这个能通，以后温哥华的空置税就收不上来了。多套房的每年都只租一天，然后一直租不出去，还能抵扣个税！！！点击展开...学习中...凭常识判断你应该是对的。
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分毛和解，从我做起https://forum.iask.ca/threads/885446/ 超赞 赏 反馈:wodelaoba T Tin Tin 19$(VIP 0,#60) 4,4312019-03-25#15 有点糊涂了。我们咨询过两个会计师，都被告知出租房如果亏损，亏损部分不能抵扣家庭收入。同时还咨询过一个CRA做审税的，说如果报亏损，被查的几率很大。
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Tin Tin 说:有点糊涂了。我们咨询过两个会计师，都被告知出租房如果亏损，亏损部分不能抵扣家庭收入。同时还咨询过一个CRA做审税的，说如果报亏损，被查的几率很大。点击展开...你们咨询会计师的时候，是不论什么原因的亏损，都不能抵扣么？
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Whenever you feel like criticizing any one, just remember that all the people in this world haven't had the advantages that you've had.你们咨询会计师的时候，是不论什么原因的亏损，都不能抵扣么？点击展开...可能当时没有问清楚。因为根据上面的CRA链接，而且报税软件的算法，好像是可以抵的。但是要注意的是，有些项目，比如维修（指必修的东西）和capital expense的报法是不一样的。很多人把升级装修大项目部分都报到维修成本里，这是不行的。大项目都是算到折旧成本的。应该是小雷音指的，折旧造成的亏损部分不能抵税 。即如果你的出租房收益为零，报税软件不会把折旧成本再去抵扣收入。另外报亏容易被查税这个说法是比较确定的。朋友家自己也从不报亏。是大多地区。我觉得应该以CRA官网为主。亏就是亏，也没办法，把收据都放好。
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投机税导致报出租的比以前多出10倍不止
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Tin Tin 说:可能当时没有问清楚。因为根据上面的CRA链接，而且报税软件的算法，好像是可以抵的。但是要注意的是，有些项目，比如维修（指必修的东西）和capital expense的报法是不一样的。很多人把升级装修大项目部分都报到维修成本里，这是不行的。大项目都是算到折旧成本的。应该是小雷音指的，折旧造成的亏损部分不能抵税 。即如果你的出租房收益为零，报税软件不会把折旧成本再去抵扣收入。另外报亏容易被查税这个说法是比较确定的。朋友家自己也从不报亏。是大多地区。我觉得应该以CRA官网为主。亏就是亏，也没办法，把收据都放好。点击展开...嗯嗯，谢谢，谢谢。
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Whenever you feel like criticizing any one, just remember that all the people in this world haven't had the advantages that you've had. 超赞 赏 soleil_lee－太阳李I ❤ SH 1$(VIP 0,#371) 23,6022019-03-25#20 可以报亏，也可以抵扣你的其他收入。只要你真是真实的，就没问题。我刚做房东的第一年贷款利率较高，贷款额又比较高，第一年做房东又没经验，请了中介打广告，再加上大家电的折旧(当年不能报），亏了好几千刀，抵扣了工资收入。等于少纳税了。而且我那一年报了7000多医疗费，被CRA查了，但CRA也只是问我查医药费的单据，顺便问了我RSP提款和公交费发票。没提出租房负收入的事情。如果不能报亏损，CRA都已经查我医药费和RSP，公交票这种芝麻绿豆，不可能不查我出租房亏损。我都是真实情况，第二年以后降息涨租，出租房收入一年比一年高了。
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