在加拿大
当地时间7月28日，加拿大房地产律师Mark Morris郑重警告，受加息影响，加拿大房地产市场的资金流动性接近枯竭。
图自微信图库
受此影响，未来加拿大人有可能看到几个结果：
1、加拿大买家无法再用房屋净值信贷额度（HELOC）购买房产或者借钱自用。
2、加拿大大量楼花投资者没钱收房，且转让非常艰难，楼花违约潮或席卷全国。
3、加拿大房地产市场买家的购买力普遍下降20%以上。
黄三水说，这几个结果中，最后一个已经是事实。不久前加拿大媒体报道的案例显示，一对白领夫妻,在2022年2月从银行拿到80万有效期4个月的预批贷款，4个月后这个家庭没有买到合适的房子，2022年7月重新预批贷款时，银行说对不起只能借你65万了，算下来差不多损失了20%的购买力。但加拿大央行的加息还没有结束。
至于楼花问题，黄三水坦言，过去两年买楼花的基本都是投资者，但作为地产经纪并不能确定有多少投资者不具备把楼花转为现房的资金能力。
就市场而言，根本无力收房的人其实应算作“投机者”，在市场一路向好的时候，他们通过转让楼花可以赚一笔，但市场一路向下的时候，只能打折甩卖楼花。如果高利率维持很长一段时间，相信市场上会有很多廉价优质楼花出现，对刚需买家来说也许是个好消息。
对于房屋净值信贷额度（HELOC）的问题，黄三水表示，这是很多地产投资专家非常推崇的滚动投资技巧，先买一套房，等他升值后用增加的净值部分再从银行贷款做首付，然后不算重复。在房价高歌猛进的时候，一年买三套房也不是不可能。但现在很多利用HELOC投资的人要面对高额的还款，场面非常惊悚。
Mark Morris指出，加拿大人积累的沉重债务负担的主要来源就是HELOC，而且很多加拿大人已经把HELOC当成提款机和发工资的，反正只要房价不断上涨，银行就敢借钱给他们。但现在他每天要遇到15-20个申请HELOC受阻的案例。所以这条路基本走不通了。
Mark Morris观察楼花市场时发现，他经手的许多客户根本没能力交割现房，而导致这个窘境的直接原因是，贷款机构在向建商提供融资时不严格要求提供楼花买家的资金证明。现在最坏的结果是买家没能力交割，也转让不出去，最后只能违约。
Mark Morris总结说，那些没能力交割楼花的人，那些不能再通过HELOC融资的人，最终可能需要向私人贷款机构申请贷款，而当前的利率高达18%。
没错，这是饮鸩止渴。
同日，Mortgages of Canada首席执行官Samantha Brookes建议买家：
1、在申请贷款预批时，不能跳过任何步骤。
2、下offer时不能放弃任何贷款条件。
3、交割期定为4-5周，以保证能确认贷款成功。
Samantha Brookes表示，目前看到最极端的个案是买家最初有一份1.89%的定期贷款，但恰好在7月续期，新的利率调整为5.89%，贷款期限延长了40年。
Samantha Brookes强调，遇到这种情况的买家不要自暴自弃，否则房子和钱都有危险。
Mark Morris则告诉媒体，他相信到2022年9月10月间，很多人会被迫抛售房产和楼花。
当然，无论Mark Morris还是Samantha Brookes，他们的观点只能代表他们自己。
至于后市会如何发展，央行才是舞台中央的明星，如果涨到3.25%-3.5%的基准利率能维持3年左右，那很多人恐怕要认真考虑跳船的问题了。如果只是昙花一现，则请大家咬紧牙关。
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