加拿大华人论坛 加拿大百科银行贷款抵押权的潜在风险
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贷款抵押权是银行保障信贷资金安全、实现自身合法债权的重要法律权利。但在抵押贷款审查、抵押登记办理和抵押权实现等阶段，银行贷款抵押权均潜在一定的法律风险，易危及银行信贷资金安全。银行贷款抵押权潜在的风险一、抵押贷款审查阶段面临的法律风险1、抵押物合法性的法律风险。 一是在建工程作为抵押物存在建设工程款优先受偿权与抵押权的冲突。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应按照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复同时明确，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工验收之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。一旦工程项目未按工程进度支付工程款甚至出现烂尾楼，即使浙商银行网站作为唯一抵押权人，也将损害其抵押权的实现。 二是房地产开发公司用其开发的房产进行抵押存在的法律风险。根据《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。而房地产开发公司传统的经营模式是先将购买的土地抵押给银行获得融资，因此，银行在接受房地产公司的房产作为抵押物时，可能会面临丧失抵押权或债权优先受偿权的风险。 2、担保意思表示的法律风险。 办理抵押银行贷款业务时，银行往往需要借款人提供同意抵押的股东会决议、抵押人同意抵押的承诺函等文件。但实践中银行客户经理往往不向第三人当面核实有关文件意思表示的真伪，一旦该第三人根据《民法通则》第58条和第59条主张其作出的民事法律行为无效或可撤销，那么银行将陷入被动境地，因为第三人意思表示不真实可能导致贷款抵押无效。 3、担保人主体资格的法律风险。 在日常生活中，父母经常以其未成年子女的名义购置房产，即房产的所有权人为其未成年子女。在贷款时借款人将该房产作抵押并以未成年子女监护人的身份作出同意抵押的承诺。但实践中未成年人作为抵押人具有一定的限制条件。《民法通则》第18条规定，除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。因此，江苏银行网站在接受以未成年人的财产作为抵押物时，将可能面临抵押无效的问题。 二、抵押登记审查的法律风险。 《最高额抵押合同》中记载的担保债权期限与最高额抵押登记时间不一致的法律风险。为减少企业贷款成本和提高办贷效率，银行往往会办理时间较长的最高额抵押登记，一般是3-5年，而《最高额抵押合同》的担保期限往往根据借款合同期限填写，两者期间往往不一致，在发生新的信贷关系情况下只重新填写新的合同文本，而未重新办理最高额抵押登记则将产生抵押权未登记的风险，若抵押物为不动产则将导致抵押权未设立。 三、抵押权实现阶段面临的法律风险抵押资产评估价值过高的法律风险。当银行抵押资产价值评估过高时可能导致以下风险：一是因抵押资产的确定保留价过高而无人竞买或最高应价低于保留价而导致流拍。二是流拍后接受以物抵债，但因债权额低于确定的保留价而要再补交价款给债务人。三是流拍后若银行不接受以物抵债，则法院将抵押资产退还给被执行人，法院的强制执行效力丧失，银行对抵押物的实际控制权受到削弱。 对策建议一、转变发展理念，牢固树立风险为本经营意识。 当前，银行业金融机构还一定程度上存在重规模拓展轻安全管理、重抵押担保率轻风险管控的发展理念，片面认为抵押快速贷款是优质贷款、零风险贷款。银行之所以要求借款人提供贷款抵押，就是因为对其偿还能力缺乏信心而采取的一种补偿措施。因此，防范银行贷款抵押权的法律风险，首先要走出前述认识层面的误区，牢固树立风险为本经营理念，将借款人还贷意愿和还款能力作为信贷审查第一标尺，而不是单纯盲从于追求是否设定抵押物以及抵押物的担保状况，从源头上防范潜在的信贷风险。 二、注重安全管理，切实防控抵押贷款的潜在风险。 银行业金融机构要健全符合本行实际和业务特点的抵押贷款授信管理制度，制订科学的抵押贷款岗位职责和业务流程，为抵押贷款计算器的规范发展提供强有力的支持和制度保障。要加强抵押贷款的贷前、贷中和贷后管理，着力强化对担保人主体资格、意思表示、抵押物合法性、抵押合同、抵押登记、抵押权行使等关键要素和环节的审查把关，确保抵押贷款的安全。探索建立有效的风险约束和激励机制，引导、鼓励抵押贷款业务客户经理认真、严格办理各类抵押贷款业务。 三、强化智力支持，努力促进抵押贷款的持续发展。 银行业金融机构要注重专业人才队伍建设，为本机构抵押贷款的依法、规范发展提供智力支持。同时，要加强员工担保知识和法规的教育培训，尤其要强化对《物权法》、《担保法》、《合同法》等法律法规的学习教育，提高员工规范办理抵押贷款业务的意识和能力。此外，要大力发挥信用评级机构、资产评估机构等金融市场中介组织的作用，不断提高银行在抵押贷款业务中的信用分析、资产评估和风险防范等方面的能力。
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