在加拿大
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图为魁省一个物业挂牌出售。(资料图片)
法官在判案时说,代表卖方的华裔经纪和地产经纪公司所作出的,都不是一个谨慎和勤勉的地产经纪人或代理公司的行为。案中女事主在过程中证明已尽力筹集资金,在这种情况下,未能完全满足《购房承诺》的条件,则《承诺》应失效,故买家不用作出赔偿。
案情指出,2020年3月,纳扎罗夫(Oleg Nazarov)聘用萨顿公司(Groupe Sutton)销售其位于魁省韦斯特蒙特市(Westmount)的一处房产,叫价173万元。
承诺书注明须满足按揭条件
房屋挂牌销售7日后,华裔买家熊春燕(Chun Yan Xiong,音译)签署了一份承诺书,以170万元的价格购买上述物业,但须满足多项条款和条件,其中包括她将要在签约后18天内获得118万元的按揭贷款。
熊女士向加拿大皇家银行(RBC)申请按揭贷款,而皇银根据熊女士的经济状况,只批准按交易价的65%给予贷款,即110.5万元的贷款额度,比合约规定的数额少了7.5万元。
但熊女士的购房经纪何某(He,音译)还是告知萨顿公司,合约条件已经满足,房子算是成交了,于是双方经纪商定在6月18日交吉,但在6月1日,熊女士写信给纳扎罗夫称,她要被迫取消购买承诺,因为她无法从中国的银行帐户中转出足够的资金来支付首付。眼看到手的佣金飞掉,萨顿公司于是告知熊女士,由于她非法取消购买承诺,属于违约行为,导致萨顿公司损失了9.77万元的佣金,熊女士必须予以补偿,为此萨顿公司将熊女士告上法庭。
熊女士辩称,银行批准的按揭贷款额度为110.5万元,而不是她希望的118万元,因此她要支付的首期额度,就从原来的52万元,增加到59.5万元。偏偏那时候新冠疫情开始在全球范围内肆虐,中国政府对中国公民向境外汇款施加限制,使得她无法获得足够的资金在2020年6月来交首付。
如果是她已经尽力但还是无法拿到足够的贷款,即未能满足《购房承诺》的条件,那这份承诺就不会生效;相反如果是因为熊女士的疏忽而没有借到钱,那她才会承担因此而来的损失。
贷款额不足非卖方犯错
现在萨顿公司未能提供任何证据证明,熊女士借不到承诺规定的贷款额度,是由于她的过错造成的。公司于是转而想去证明,熊女士没有准备好足够的首付款,是因为她的疏忽而造成的。而熊女士则反驳,疫情爆发后,中国的企业(包括银行)都处于关闭状态,她根本没办法从的中国帐户中提取资金。她曾试图飞回中国取款,甚至曾3次购买机票,但每次都因航班取消而无法成行,萨顿公司的说法不攻自破。
在此情况下。问题的焦点就转移到,如果《购房承诺》的条件没有达成,承诺是否还会继续生效?熊女士的购房经纪何某,他是否可以在未得到熊女士的首肯下,就向卖方发去电子邮件称,房屋销售已经成交?
法院认为,当时何某之所以迫不及待地发信,说明他只关心银行是否批准了贷款,却没有注意到皇银批准的贷款额度少于承诺的规定,这不是一个谨慎和勤勉的地产经纪人的行为,萨顿公司方面同样如此。
所以当何某采取多项步骤,例如指定一名公证人对出售契据进行公证,并向该公证人转发与房地产交易相关的详细信息和文件时,不谙英文的熊女士都不知情。
熊女士表示,何某从未向她解释过《购房承诺》的具体内容,更没有告诉她,如果融资条件没有满足,她可以、而且应该认为《购房承诺》无效。而对于一句法语也不会说,英语也很勉强的熊女士来说,不知道《购房承诺》的内容也是情有可原。因此当她向纳扎罗夫告知要取消合约时,她并不知道从法理上来说,《购房承诺》已经失效。
至于作为售房者的纳扎罗夫,在得知熊女士的贷款额度不足时,他可以要求熊女士向指定的贷款机构虚报成交价为180万元,由此熊女士就能按成交价65%的额度拿到118万元按揭贷款;或者他乾脆就宣布《购房承诺》无效。
如果这两个选项纳扎罗夫都没有采取,那在5天的期限一到,这份承诺书就会自动失效。法院声称,这样的情况并非没有先例,而在此前的案例中,当买方在没有任何过错的情况下未能获得融资满足条件时,法院最后就驳回了对买方的索赔。
由此类推,《购房承诺》在2020年4月10日时就已经失效,因此熊女士最后拒绝签署物业的买卖契据,并不违反本合约,也就没有对萨顿公司有赔偿义务。法院因此驳回了萨顿公司的申诉。
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